Het regent woonplannen.
Wat betekent dit voor huurders, kopers en starters?

Als het aan het kabinet ligt, gaat er heel wat veranderen op de woningmarkt.
Een overzicht voor huurders, kopers en starters.
Iedereen aan de warmtepomp, lagere huurprijzen, een simpeler systeem voor huurtoeslag.
Er zijn nogal wat nieuwe maatregelen over huurder en koper uitgestrooid afgelopen tijd.

Minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) presenteerde donderdag Betaalbaar wonen, het derde van een zestal programma’s om wonen toegankelijker te maken. Behalve allerlei maatregelen die de verhuurder en belegger raken, zoals een hogere overdrachtsbelasting, staan hier ook veel plannen in die invloed hebben op huurders, kopers en koopstarters.

De meeste maatregelen zijn niet écht nieuw: ze stonden al in het regeerakkoord, kwamen eerder naar buiten, of waren voorbereid door de vorige minister die over wonen ging, Kajsa Ollongren (D66). Bijvoorbeeld het verdwijnen van de belastingvrije schenking (‘jubelton’) en de invoering van ‘opkoopbescherming’, waardoor je een huis niet meer kunt opkopen om het daarna te verhuren.

Welke veranderingen heeft het kabinet verder voor huurders en kopers in petto?

Actuele schuld bepalend

Dat de studieschuld meeweegt bij het bedrag dat je kunt lenen om een huis te kopen, is veel starters een doorn in het oog. Het verlaagt hun maximale hypotheekbedrag aanzienlijk, terwijl ze door er door de hoge huizenprijzen al nauwelijks tussenkomen op de koopmarkt.

De studieschuld wordt lang niet altijd eerlijk opgegeven – al zijn kopers er wettelijk toe verplicht en mogen hypotheekverstrekkers (mits ze toestemming hebben) sinds vorig jaar zelf gegevens opvragen bij de Dienst Uitvoering Onderwijs.

Het kabinet maakt de studieschuld een minder grote hindernis, door de actuele schuld bepalend te laten zijn bij een hypotheekaanvraag in plaats van de oorspronkelijke schuld. Het Nibud komt na de zomer met een advies hierover. Aan de hand daarvan bekijkt het kabinet wanneer de nieuwe regel ingaat.

Biedlogboek verplicht

De schaarste op de woningmarkt leidt tot misbruik: kopers maken melding van discriminatie, vriendjespolitiek tussen makelaars en onduidelijke verkoopprocessen. Kopers zonder aankoopmakelaar staan op achterstand. Vereniging Eigen Huis opende in 2021 een meldpunt voor oneerlijke biedingspraktijken en kreeg in een paar maanden ruim 600 klachten.

Het kabinet wil hier een eind aan maken door een biedlogboek verplicht te stellen. Daarin staan alle biedingen op een huis: het bedrag, moment van oplevering en eventuele voorbehouden. Kopers en verkopers kunnen na de verkoop dan zelf zien hoe de prijs en gunning tot stand zijn gekomen. Ze zijn niet meer afhankelijk van de (soms gewantrouwde) informatie van de makelaar. Brancheverenigingen gaven begin dit jaar in een verbeterplan al aan met het biedlogboek aan de slag te gaan. De verplichtstelling zou in 2023 of 2024 ingaan; nog voor de zomer komt er een Kamerbrief over.

Het kabinet verkent daarnaast de mogelijkheid voor een huurregister, waarin alle huurcontracten staan geregistreerd. Zo houdt het Rijk zicht op het aantal tijdelijke huurcontracten – een praktijk waar het kabinet vanaf wil.

Middenhuur komt terug

Een aardverschuiging in het huurrecht: het kabinet wil een veel groter deel van de huurwoningen reguleren. Op dit moment ligt de sociale huurgrens op 763 euro – daarboven is de huur vrij. Het kabinet wil die grens op 1.000 of 1.250 euro leggen. Het betekent dat het puntenstelsel, waarmee de huurprijs wordt bepaald op basis van kwaliteitskenmerken van de woning, wordt opgerekt van 142 tot minstens 187 punten. Alleen voor woningen met méér punten mogen verhuurders een zelf te bepalen huurprijs rekenen.

Het betekent in theorie een lagere huurprijs voor veel huurders. Maar hoe het plan in de praktijk werkt, is nog de vraag. De Jonge moet de grenzen nog bepalen. Ook is nog niet duidelijk of het beleid voor zittende huurders geldt.

In elk geval gaan huurwoningen waarvan het contract vanaf 2024 afloopt, meedoen met het puntenstelsel. Ook nieuwbouwwoningen die vanaf dan worden verhuurd vallen eronder. Daarnaast krijgen gemeenten de mogelijkheid gebieden aan te wijzen waar huizen alleen mogen worden verkocht als de verhuurder zich aan het puntenstelsel houdt.

Huurtoeslag simpeler

De regels voor huurtoeslag zijn door de vele normen en uitzonderingen ontzettend ingewikkeld. Voor iedere huurder geldt weer een aparte regeling. Voor huurders is het daardoor een hele studie te weten waar ze aan toe zijn. Een voorbeeld: de toeslagen worden berekend op jaarbasis, dus wie in de loop van het jaar meer gaat verdienen, kan een terugvordering van de Belastingdienst verwachten. Het kan gaan om duizenden euro’s, met schulden tot gevolg.

Het kabinet gaat de regels daarom vereenvoudigen. De huurtoeslag wordt afhankelijk van het inkomen en niet meer van de feitelijke huur. Er zal gerekend worden met een ‘normhuur’. Aedes – de vereniging van woningcorporaties – en de Woonbond zijn daar bezorgd over: als die normhuur lager ligt dan de werkelijke huur, gaan mensen erop achteruit. Deze verandering gebeurt stapsgewijs in vijf jaar tijd, vanaf (vermoedelijk) 2024.

Ook worden de regels ruimer. Jongeren tussen de 18 en 21 jaar hebben voortaan recht op toeslag voor een woning tot 442 euro per maand, daarna mag het ook een duurdere woning zijn. Eerst lag die grens op 23 jaar. Daarnaast vervalt de maximale huurgrens. Nu krijgen alleen mensen met een huur tot 763 euro huurtoeslag, straks ook mensen met een hogere huur. Het wetsvoorstel voor hervorming van de huurtoeslag gaat eind dit jaar naar de Tweede Kamer. De Jonge streeft ernaar de wet januari 2024 te laten ingaan.

Warmtepomp verplicht

Vanaf 2026 wordt het verplicht een hybride warmtepomp te installeren als de cv-ketel stuk gaat. De ministers De Jonge en Rob Jetten (Klimaat, D66) maakten dat deze week samen bekend. Woningeigenaren mogen ook kiezen voor aansluiting op het warmtenet of een volledig elektrische warmtepomp. Hiervoor wordt de subsidie verhoogd van 20 naar 30 procent van de totale kosten; ket kabinet trekt er tot 2030 jaarlijks 150 miljoen voor uit. Een hybride warmtepomp kost zo’n 5.000 tot 7.000 euro, ruim twee keer zo duur als een cv-ketel. Voor huizen die ongeschikt zijn wordt een uitzondering gemaakt. In 2050 moeten allen woningen gasvrij zijn.

Laag inkomen, lagere huur

Sinds 2016 zijn woningcorporaties verplicht rekening te houden met het inkomen van huurders bij de toewijzing van een sociale huurwoning. Het kabinet gaat die regeling verscherpen, zodat de mensen met de laagste inkomens in de woningen wonen met de laagste huur. Aedes wijst hierbij op het gevaar van segregatie.

Het kabinet gaat ook kijken naar de mogelijkheid de huur voor mensen met een laag inkomen in een sociale huurwoning te verlagen. Deze maatregelen zouden in 2024 moeten ingaan.

Hoe kun je als starter nog een huis kopen?

De huizenprijzen gaan door het dak. Daardoor is het voor veel starters lastig om hun eerste woning te kopen. Toch zijn er voor hen nog steeds mogelijkheden om dit doel te bereiken. Wij zetten de belangrijkste opties voor je op een rij.

Begin eens met te onderzoeken of je in aanmerking komt voor een (starters)regeling. Denk bijvoorbeeld aan de Starterslening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Deze overbrugt het verschil tussen de aankoopprijs van je eerste huis en het maximale bedrag dat je kunt lenen binnen de NHG. Op de website van het SVn kun je controleren welke gemeenten de regeling aanbieden.

Duokoop

Een andere mogelijkheid is Duokoop. In dat geval koop je alleen het huis en pacht je de grond. Als je wilt, kun je de grond later alsnog kopen. Doe je dat niet, dan moet je erfpacht blijven betalen, ook als je de hypotheek hebt afgelost.

Duokoop is op de lange termijn duurder dan een annuïteitenhypotheek. Maar het kan een prima (tijdelijke) oplossing zijn als je te veel verdient voor een sociale huurwoning en te weinig om een huis te kopen inclusief de grond.

Koopgarant en KOOPstart

Twee andere opties zijn Koopgarant en KOOPstart
Als je van deze regelingen gebruik maakt, krijg je korting op een huis van een woningcorporatie of projectontwikkelaar. Heb je bij de verkoop overwaarde of verlies? Dan deel je dat met de woningcorporatie of projectontwikkelaar volgens een staffel die is gebaseerd op de korting die je hebt gekregen.

Bij Koopgarant belooft de woningcorporatie of projectontwikkelaar jouw huis binnen drie maanden terug te kopen als je wilt verhuizen. Je mag het huis niet aan een ander verkopen.

Deels aflossingsvrij

Onder starters worden deels aflossingsvrije hypotheken weer populair. Je hebt dan geen renteaftrek. Maar omdat de hypotheekrente erg laag is, is het belastingvoordeel beperkt. En omdat je bij deze hypotheekvorm niet aflost, zijn je maandlasten al snel honderden euro’s lager.

Dat lijkt aantrekkelijk, maar er is ook een risico. Want aan het einde van de rit blijft een aflossingsvrije hypotheek gewoon een lening die je moet afbetalen. Na dertig jaar een nieuwe hypotheek afsluiten is lang niet altijd mogelijk.

Hulp van ouders

Nog een manier om het huis van je dromen te kunnen kopen, is met hulp van je ouders. Zo mogen ze je eenmalig voor je huis een bedrag van ruim € 100.000 belastingvrij schenken als je jonger bent dan 40 jaar. Of ze kunnen je geld lenen. Zolang jullie daarbij voldoen aan de hypotheekregels, mag je de rente gewoon aftrekken. Zo blijft het geld in de familie.

De beste hypotheek voor jou

Een hypotheek is altijd maatwerk. Laat je daarom adviseren door een specialist. Als Erkend Financieel Adviseur, ook bekend onder de naam Erkend Hypotheekadviseur, is Klaassen & Retz expert op het gebied van hypotheken en alles wat daarmee samenhangt. Bel of mail ons gerust om eens een afspraak te maken. Dat kan op 072-5762535 of via info@kr.nl

Je huis verkopen of verbouwen?
Je woning voldoet niet meer helemaal.
Wat doe je dan, ga je verbouwen en blijf je in de oude woning of ga je een ander huis kopen? Verhuizen of niet, wat zijn de argumenten en afwegingen? Wat betekent dit financieel?

Je kunt kiezen voor een extra hypotheek of ga je ook spaargeld gebruiken voor de verbouwing? Verbouwen is vaak slim omdat in de verkopersmarkt een andere woning kopen ook duur is. Voor deze afweging staan velen als de kinderen groter worden en een eigen kamer willen of als je zelf meer ruimte wilt.

Wat is verstandig en wat betekent dit voor de aftrek van de hypotheekrente? Een kleine aanpassing kan een mooie meerwaarde geven aan je woning. Verbouwen of verhuizen, wat wordt het?

Hypotheek, sparen of lening afsluiten
Als je je geld in de verbetering van de woning steekt, kun je dat op meerdere manieren financieren. Een verhoging van je hypotheek of een tweede hypotheek liggen het meeste voor de hand, maar het kan ook een andere lening zijn.

De omstandigheden voor een tweede hypotheek zijn gunstig: de rentes zijn extreem laag en de huizenprijzen stegen de laatste 2 jaar gemiddeld met zo’n 15%. Als je inkomen het toelaat, doet de geldverstrekker niet moeilijk. Vooral niet wanneer je woning door de verbouwing nóg meer waard wordt. Dat gebeurt overigens eerder via meer vierkante meters dan via een nieuwe badkamer of keuken.

Huis verkopen en een dure woning terug kopen?
In plaats van verbouwen kun je ook je huis verkopen en op zoek gaan naar een nieuwe woning. In deze markt heel aantrekkelijk want je eigen woning is tegenwoordig zo verkocht en ook nog tegen een zeer gunstige prijs. De prijzen van woningen zijn hoger dan enige tijd terug.

Dat betekent dat je waarschijnlijk meer geld voor je eigen woning krijgt maar dat je ook duurder terug koopt. Het geld wat je hebt verdiend met de verkoop van je eigen woning, moet je waarschijnlijk weer (deels) inleggen in de hypotheek van je nieuwe woning.

Verkopen betekent ook verhuizen en allerlei nieuwe kosten. Zet daarom voordat je besluit om een nieuw huis te kopen, de kosten eens op een rij en vergelijk die met de kosten die je moet maken om de verbouwing tot stand te brengen. Die verbouwing zou wel eens een veel goedkopere optie kunnen zijn.

Slot verbouwen of verhuizen.
Verbouwen of kopen en verkopen is een vraag waarmee steeds meer mensen te maken krijgen. Maak een kostenplaatje en vergelijk beide mogelijkheden. Dan wordt al snel duidelijk waarvoor je het beste kunt kiezen.
Klaassen & Retz kan je helpen met het maken van dat kostenplaatje.

Wil je weten in jouw situatie het meest gunstig is? Maak dan een vrijblijvende afspraak met de hypotheekadviseurs van Klaassen & Retz.